Hilfe, meine Aktie ist ein Fonds!

Zu Beginn des Jahres haben sich einige Anleger verwundert die Augen gerieben. Auf einmal wurden ihre wundervollen Aktien amerikanischer REITS in ihren Depots als Fonds geführt. OHI, Welltower und andere amerikanische Immobilienunternehmen gelten seit Anfang 2018 als Fonds und sind der neuen Investmentbesteuerung (die mit Vorabpauschale, Referenzzins und anderen Vereinfachungen…) unterworfen. Bei meiner ersten Dividendenabrechnung von OHI sah das so aus:

Das kann doch nicht sein, wundern sich viele. Wie immer bei juristischen Fragestellungen ist jetzt genaues Arbeiten angesagt. Here we go. Schauen wir erst einmal ins Gesetz, InvStG, §1.

Investmentsteuergesetz (InvStG),

§ 1 Anwendungsbereich

(…) (3) Keine Investmentfonds im Sinne dieses Gesetzes sind (…) REIT-Aktiengesellschaften nach § 1 Absatz 1 des REIT-Gesetzes und andere REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen nach § 19 Absatz 5 des REIT-Gesetzes.

Soweit war auch Luis Pazos bei Nico von Finanzglück. Einfache Logik: OHI ist ein REIT, REITS sind nach der InvStG kein Investmentfonds, also fällt er nicht unter die neuen Regelungen. Der Staat wollte ja alles einfacher machen. Passt.

Doch schauen wir mal in den oben genannten §1 des REIT-Gesetzes:

§ 1 Wesen der REIT-Aktiengesellschaften
(1) REIT-Aktiengesellschaften sind Aktiengesellschaften, deren Unternehmensgegenstand sich darauf beschränkt, [a, b unc d; kurz zusammengefasst: alle Immobilienarten außer Bestandswohnimmobilien] zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten und zu veräußern […] und deren Aktien zum Handel an einem organisierten Markt im Sinne von § 2 Absatz 11 des Wertpapierhandelsgesetzes in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zugelassen sind.

Wichtig für uns ist, dass für die in §1 REITG genannten Unternehmen folgendes gilt:

• Firma muss in Deutschland beheimatet sein (§ 8 Anmeldung als REIT-Aktiengesellschaft)
• Firmenbezeichnung muss „REIT-Aktiengesellschaft“ oder „REIT-AG“ enthalten (§ 6 Firma)
• Firma muss als REIT in Handelsregister eingetragen sein (§ 8 Anmeldung als REIT-Aktiengesellschaft)
• Mindestnennbetrag der Aktien = 15 Millionen Euro (§ 4 Mindestnennbetrag des Grundkapitals)
• sämtliche Aktien stimmberechtigt (§ 5 Form der Aktien)
• die Aktien müssen an einer Börse der EU zum Handel zugelassen sein, diese Zulassung muss innerhalb von drei Jahren nach der Anmeldung als Vor-REIT erfolgt sein (§ 10 Börsenzulassung)
• mindestens 15% der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden, außer zum Zeitpunkt der Börsenzulassung: da müssen es 25% sein. Der Prozentwert muss von dem Unternehmen jährlich zum 31.12 der Bafin gemeldet werden. Es darf kein Anleger direkt mehr als 10% der Aktien halten. (§ 11 Streuung der Aktien)

In der Aufzählung finden wir auch den Grund, warum ein US-REIT kein REIT nach §1 des REIT-Gesetzes ist: er ist nicht in Deutschland beheimatet. Er könnte noch REIT nach §19 Abs 5 sein, aber dazu später mehr.

Ich habe im Laufe der Recherchen drei Stellen kontaktiert:

• WM Datenservice: freundlich, aber ahnungslos. Ich hatte wahrscheinlich aber auch den falschen Ansprechpartner, er war eigentlich Produktbetreuer dort.
• Consorsbank: freundlich, aber als Kundenbetreuer viel zu uninformiert in Steuersachen (die müssen sich ja auch um andere Sachen kümmern). Trotzdem hat die Kundenbetreuerin einen ersten Hinweis gegeben, nämlich dass OHI in der Vergangenheit als „geschlossener Fonds“ geführt worden sei. Aber auch die Fachabteilungen waren überfordert. In drei Gesprächen, die ingesamt eine Stunde dauerten, blieben mehr Fragen offen als Antworten übrig. Einzige zusätzliche und nützliche Info: auch BB Biotech ist von der neuen Investmentbesteuerung betroffen.

Die dritte Stelle konnte endlich kompetente Antwort liefern. Ich stellte eine Anfrage an das Bundesfinanzministerium, und keine 24 Stunden später erhielt ich einen Rückruf. Hier also der Versuch, die Erklärung darzustellen:

Omega Healthcare Investors (OHI) und andere amerikanische REITS sind keine deutschen REITS (nach §1 Abs 1 REIT-Gesetz; das war mir schon klar, siehe oben), aber auch keine anderen REITS (nach §19 Abs 5 REIT-Gesetz): Warum nicht?, fragte ich den freundlichen Finanzministeriumsmitarbeiter. Schauen wir ins Gesetz

§19 Abs 5 REIT-Gesetz

Andere REIT-Körperschaften […] sind alle [Unternehmen]

• die nicht im Inland ansässig sind,
• deren Bruttovermögen zu mehr als zwei Dritteln aus unbeweglichem Vermögen besteht,
• deren Bruttoerträge zu mehr als zwei Dritteln aus der Vermietung und Verpachtung und der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen,
• die in ihrem Sitzstaat keiner Investmentaufsicht unterliegen,
• deren Anteile im Rahmen eines geregelten Marktes gehandelt werden und
• deren aus Immobilien stammenden Ausschüttungen an ihre Anleger nicht mit einer der deutschen Körperschaftsteuer vergleichbaren ausländischen Steuer in ihrem Sitzstaat vorbelastet sind.

Ich setzte schon zu laut jubilierendem Sieggeheul an und rief: Ja, sehen sie, genau diese Kriterien erfüllt meine Aktie doch, worauf der Bundesfinanzministeriumsmitarbeiter sagte: Nein. Den letzten Punkt nicht. Denn diese US-REITS sind nicht prinzipiell von der ausländischen Steuer befreit, sondern nur, wenn sie bestimmte Vorgaben erfüllen (Ausschüttungshöhe an Anleger), deshalb zählen die amerikanischen REITS nicht als ausländische REITS nach §19 Abs 5 REIT-Gesetz.

Sondern, nach KAGB §1 (3) als alternative Investmentfonds. Dieser Begriff, erklärte mir der Finanzbeamte „ist absichtlich sehr weit gefasst“. Meine Investition in die Aktie von OHI war also kein Aktienkauf, sondern ein Investment in einen Fonds, und meine Aktien sind Investmentvermögen. In KAGB §1 (1) wird beschrieben, was Investmentvermögen ist.

Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) § 1 Begriffsbestimmungen

(1) Investmentvermögen ist jeder Organismus für gemeinsame Anlagen, der von einer Anzahl von Anlegern Kapital einsammelt, um es gemäß einer festgelegten Anlagestrategie zum Nutzen dieser Anleger zu investieren und der kein operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors ist.

Ich setzte nochmal an: Ja, aber OHI hat von mir doch überhaupt kein Kapital eingesammelt, sondern ich habe Anteile über die Börse gekauft, dem Unternehmen ist so kein Kapital von mir zugegangen. Unerheblich, bekam ich zur Antwort, denn: urpsrünglich, also beim Börsengang, sind dem Unternehmen diese Gelder zugeflossen und wurden zum Investieren genutzt. Und da REITS ein „kein operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors“ sind fallen sie unter diesen §1. OHI ist sozusagen eine „Investmentaktiengesellschaft“ oder ein „alternativer Investmentfonds“, also ein Vehikel, was Vermögensanlage betreibt und selbst als Unternehmen nicht operativ tätig ist.

Deswegen fallen REITS unter die neue Gesetzgebung (und bekommen trotzdem keine Teilfreistellung, alles bleibt also so wie vorher). Im Endeffekt ist es auch egal. Die Ausschüttungen sind bei REITS so hoch, dass sie wahrscheinlich nie einer Vorabbesteuerung unterworfen sein werden. In der Praxis macht es also keinen Unterschied (vor allem beim buy-and-hold), außer dass wir jedes Jahr neue Einstandskurse bekommen.

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